När Stellan Lundström blev klar med lantmäteriutbildningen på Kungliga tekniska 
högskolan (KTH) i mitten av 70-talet fanns det ingen svensk fastighetsmarknad i modern mening. De stora aktörerna – vare sig det handlade om Coop eller Ericsson – ägde och förvaltade sina egna byggnader.
Idag är fastighetssektorn invävd i en komplex finansiell marknad med en rad olika aktörer: allt från byggföretag till internationella fastighetsplacerare med olika agenda.
Fastigheten har blivit en finansiell vara, där energiåtgången har singlat upp som en viktig kostnadspost i marginalen.
Men hur ska man egentligen värdera energieffektivitet?
– Det finns en efterfrågan på gröna hus. Många företag vill visa att de är miljövänliga och det finns en rad olika miljöklassningssystem att använda. Men det finns inga bra sätt att värdera detta på. Vi använder fortfarande gamla schablonmodeller för att värdera fastigheter, säger Stellan Lundström, som doktorerade 1981 på just fastighetsvärderingar med kassaflödesmetod.
Medierna ringer ofta
Sedan 2001 är han professor i fastighetsekonomi på KTH och den som medierna ringer allra först när de vill ha en initierad och vass kommentar om bostadsmarknadens prisfluktuationer.
Mindre bekant är att hans institution, Fastigheter och byggande, också har ett antal doktorander som studerar kopplingen energiåtgärder och värderingar. Det handlar bland annat om att undersöka vilka incitament som krävs för att skapa marknadsmekanismer som gynnar energieffektivitet på fastighetsmarknaden. I dag är incitamenten otydliga och svaga.
– Vi behöver utveckla kontraktsformer så att alla parter tjänar på samarbetet. På ett sätt var det enklare med det gamla systemet när företagen ägde och förvaltade sina egna fastigheter. Idag är processerna trögare, samtidigt som fastighetsaktörerna vill ha snabb payoff.
Kontraproduktiva system
Ibland är systemen kontraproduktiva: när en fastighetsägare till exempel vill installera bergvärme ökar taxeringsvärdet och huset riskerar att bli dyrare i drift. Hyressättningssystemet är ett annat knepigt exempel:
– I Sverige har vi oftast totalhyra och då spelar det ingen roll hur mycket energi hyresgästen förbrukar, de betalar inte mer för det. Att ställa om det här tar tid, konstaterar Stellan Lundström som lyfter fram Storbritannien som ett motsatt exempel – där tillämpas kallhyra, men effekterna av detta är ändå oklara. Det finns uppenbarligen inga enkla lösningar.
Stellan Lundström anser att vi har haft för mycket fokus på energiproduktion när vi egentligen borde titta närmare på användningen.
– Våra byggnader i beståndet står för cirka 40 procent av energiförbrukningen så det är en mycket viktig del av energifrågan.
Text: Johan Wickström
Foto: Anette Andersson
