Nära halverad energianvändning för bostadsrättsförening

Resultatet av en energikartläggning fick bostadsrättsföreningen Herrgårdshagen att besluta om åtgärder som minskar energianvändningen med 1000 megawattimmar (MWh) om året.

– Med öppen redovisning av kostnaderna och täta kontroller av arbetet har föreningen haft ett gott förtroende för energitjänstleverantören, säger Leif Fromm, inhyrd som projektledare av bostadsrättsföreningen.

Styrelsen för Brf Herrgårdshagen i Brynäs strax utanför Gävle tyckte att man hade måttliga kostnader för el och fjärrvärme för ett hus byggt 1984. Men utgifterna ökade. Kravet på att bostadsrättsföreningar ska göra en underhållsplan och energikartläggningsstödet från Energimyndigheten underlättade beslutet för styrelsen att beställa en energikartläggning 2013.

Med kartläggningen fick föreningen förslag på åtgärder som skulle minska energianvändningen. Den möjliga energibesparingen och att föreningens värme- och ventilationsanläggning var gammal, gjorde att styrelsen genom majoritetsbeslut bestämde sig för att genomföra ett energibesparingsprojekt som innehöll flera åtgärder. Bostadsrättsföreningen hyrde in konsulten Leif Fromm som projektledare med uppdrag att representera föreningen i rollen som beställare och genomföra beslutat energiprojekt.

Krav på leverantören

Uppdraget som specificerades i förfrågningsunderlaget till utvalda leverantörer var att genomföra de mest energibesparande åtgärderna som kartläggningen föreslagit. Dessutom ställdes krav på att leverantörerna kunde erbjuda uppföljning och intrimning av utrustningen digitalt.

Bostadsrättsföreningen föredrog också en öppen kostnadsredovisning. Till det sattes ett takpris, men med krav på att om slutsumman blev lägre än vad leverantören offererade, skulle föreningen ta hem vinsten. Ytterligare krav som ställdes i förfrågningsunderlaget var att leverantören skulle ge en detaljerad specifikation på all teknisk utrustning som skulle installeras, samt beskriva vem som skulle ta hand om garantiärenden om leverantören gick i konkurs. Bostadsrättsföreningen fick in sex offerter och valet föll på företaget Styr och ställer som också gjorde energikartläggningen.

– De gav föreningen bästa pris och godkände andra krav och önskemål, säger Leif Fromm.

Åtgärder gav stora besparingar

Styr och ställer har under 2015 installerat ett återvinningssystem med frånluftsvärmepumpar och flödesinjusterat hela värme- och ventilationssystemet med bland annat nya ventiler och termostater för radiatorer i lägenheterna.

Investeringen på drygt fem miljoner kronor för föreningens 137 medlemmar har lett till att energiprestandan förbättrats från 156 kWh till under 90 kWh per kvadratmeter och år. Resultatet har blivit att energianvändningen nästan halverats. Från 2200 megawattimmar (MWh) år 2014, beräknas energianvändningen nu vara nere på 1200 MWh år 2016.

Öppen kostnadsredovisning

Leif Fromm fick som projektledare betalt per timme och redovisade sin nedlagda tid kontinuerligt till styrelsen i bostadsrättsföreningen. Även Styr-och ställer rapporterade löpande kvitton och fakturor för nedlagd tid samt för inköp av utrustning, med avtalat påslag.

 

En öppen redovisning ger dem kontroll över pengarna och leder till förtroende för att arbetet sköts korrekt.

Både projektledare Leif Fromm och Styr- och ställers vd Mats Nilsson anser att avtalets upplägg hjälpt till att skapa ett bra förtroende mellan beställare och leverantör. Oftast avtalar leverantören om fasta priser, men Mats Nilsson har förståelse för att arbete med en bostadsrättsförening är annorlunda än uppdrag för teknikföretag eller fastighetsägare av mer kommersiell typ:

– För en förening handlar ett sådant här projekt om mycket pengar. Styrelsen består av olika yrkesgrupper och kompetenser, och bland dessa finns inte alltid tekniker. En öppen redovisning ger dem kontroll över pengarna och leder till förtroende för att arbetet sköts korrekt, säger Mats.

Tät uppföljning viktig

Uppföljningsmöten mellan Leif Fromm och Styr och ställer har skett var fjortonde dag. Leif Fromm har i sin tur rapporterat till Herrgårdshagens styrelse en gång i månaden. Han har även kvalitetskontrollerat de åtgärder som leverantören genomfört men hyrde in en expert för att granska leverantörens beräkningar av värmeväxlarnas möjliga energibesparing.

Bättre styrning

Åtgärderna var färdigställda sommaren 2015 och sedan dess har Styr och ställer uppdraget att under två år trimma in och justera utrustningen. Arbetet med anläggningen fjärrstyrs via datorer. De kan se energiflödena i huset i realtid eller per timme, dygn, månad och även sammanställt årsvis.

– De nya utrustningarna måste ställas in i förhållande till varandra. Det krävs uppföljning under en lång tid, annars kommer energianvändningen oundvikligen att öka igen, säger Mats Nilsson.

Leif Fromm tycker att bostadsrättsföreningen har fått bättre styrning av arbetet med fastigheten. Tidigare godkände styrelsen att de boende bytte köksfläktar och renoverade badrum efter eget bevåg. Nu måste lagningar och byten utföras enligt särskilda instruktioner för att balansen mellan in- och uteluft i fastigheten ska kunna upprätthållas. Då kan teknikerna även se till att värmekomforten bibehålls för alla boende, att varmvattnet kommer inom rimlig tid i kranar och duschar, och att ingen påväxt av legionellabakterier uppkommer i färskvattensystemet. Genom uppföljningen som sker digitalt kan ändringar i lägenheterna upptäckas, exempelvis om någon täpper till ventilerna för att minska luftflödet, vilket kan vara att föredra i en viss lägenhet. Det kan dock leda till att alla andra får sämre ventilation.

Även fastighetsskötarbolaget har fått bättre struktur på sitt arbete, genom att kommunikationen mellan dem och Styr och ställer numera kräver dokumentation. Båda företagen måste månadsvis redovisa alla utförda justeringar till styrelsen, exempelvis om en läcka uppkommit, samt redogöra för vem som gjort vad. Utifrån dokumentationen diskuteras sedan ansvarsfördelning.

Några svårigheter

Även om de boende har respekt för de nya anvisningarna har föreningen haft några utmaningar. Några äldre lägenhetsinnehavare ansåg exempelvis att det blivit kallare inomhus, men mätningar visar att temperaturen är densamma som tidigare. Ett fåtal har också tvingats att ta bort viss utrustning som inte fungerar med den nya mer komplicerade tekniken, exempel är lägenhetsinnehavare som kopplat kolfläktar direkt till ventilationssystemet, eller byggt om badrum och då tagit bort eller byggt in reglerventilerna.

Lärdomar av projektet

Leif Fromm betonar att det är viktigt att vända på alla stenar innan ett så här stort projekt startar. Ett kommunbeslut komplicerade Herrgårdshagens projekt – fastigheten K–märktes. Det medförde restriktioner, exempelvis fick man inte göra hål i taket.

– Håll också koll på vad som är bostadsrättsföreningens ansvar och vad som ligger på den enskilde lägenhetsinnehavaren, säger han och framhåller att föreningen har dokumentation med anvisningar för ventilation och vatten när kök och badrum byggs om. Styr och ställers vd Mats Nilsson understryker betydelsen av kommunikation med de boende:

– Vi har haft stora möten och även lämnat information i brevlådan. Men det kan göras ännu bättre. Vi är själva tekniker, och det gäller att kommunicera på ett sätt så alla förstår.

För framtiden ser Herrgårdshagen över förutsättningarna för att installera solceller och bergvärme.

Ytterligare fördelar med projektet

Förutom att bostadsrättsföreningen fått minskade kostnader för energianvändningen, har projektet lett till ytterligare fördelar. De flesta boende upplever sig exempelvis ha fått ett bättre inomhusklimat.

Marknadsvärdet för lägenheterna har också ökat. De låga energikostnaderna kan användas i marknadsföringen när lägenheterna säljs.

Revidering 170227: Texterna kring återbetalningstid och kostnadsbesparing ses över.

Typ av stöd Energikartläggningsstöd