Bättre planering av fastighetsunderhåll ger lägre kostnader

Foto: Folio

En stor del av det svenska fastighetsbeståndet är till åren kommen. Det betyder att det finns ett stort underhållsbehov men det är dyrt och därmed ofta eftersatt. En mängd nya krav, inte minst på en effektivare energianvändning och minskad klimatpåverkan, har inte gjort det lättare för fastighetsbolagen.

– Planeringen av underhåll och renoveringar sker idag oftast manuellt där olika personer har ansvar för olika delar i processen. På så sätt blir det bara de mest brådskande insatserna som genomförs medan den mer långsiktiga planeringen blir lidande, vilket i sin tur riskerar att leda till kostnadsökningar för företaget och lägre standard och högre hyror för hyresgäster. säger Jan-Olof Dalenbäck, professor vid Chalmers tekniska högskola och ansvarig för forskningsprojektet som har gått under namnet ”Planeringsunderlag för energirenovering av befintliga flerbostadshus”.

Projektet startade med en algortim

Projektet, som startade 2014 och avslutades 2021, hade därför som mål att förenkla planeringsprocessen för fastighetsägare, och därmed minska kostnaden och energianvändningen.

Första steget för projektet var att utveckla en algoritm för att beräkna degraderingen av olika komponenter i en byggnad. Det andra steget att utveckla en metod för att automatiskt samla in all relevant data om enskilda fastigheter eller för hela fastighetsbestånd. Både från offentliga databaser och från företagens egna data om fastighetens status.

I nästa etapp utvecklades en plattform som allt planeringsarbete kan utgå ifrån. Det viktigaste verktyget där är en egenutvecklad algoritm som snabbt kan processa all insamlade data och skapa en långsiktig plan för underhållet.

– Med hjälp av plattformen, som har fått namnet Sinom, är det nu möjligt att göra planer för upp till 30 år, eller mer, för hela bostadsområden. För varje åtgärd som utförs uppdateras sedan planen för att företaget hela tiden ska ha koll på vad som bör göras på kort, medellång eller lång sikt. Och hur underhåll och investeringar ska fördelas för att bli så kostnadseffektiva som möjligt.

Fastighetsägare kan även välja om de vill sätta ett tak för de årliga investeringarna eller om de vill ha en planering där kostnaden tillåts variera för att på så sätt minska den långsiktiga kostnaden.

– Skillnaden mellan en modell som är optimerad för att hålla budgeten är att fastighetsägare i den kan sätta ett tak för den årliga investeringen vilket gör att kostnaden fördelas jämnt över åren, medan i en modell som är optimerad för att hålla nere totala kostnaden kommer utgifterna att variera mellan olika perioder, säger Jan-Olof Dalenbäck.

Optimering av livscykelkostnader och energi- och koldioxidutsläpp

Planeringsverktyget Sinom hjälper därmed fastighetsägare att snabbt och enkelt generera fleråriga investeringsplaner för sina byggnader. Planer som kan optimeras och utvärderas baserat på både livscykelkostnader och energi- och koldioxidutsläpp. På så sätt kan de planera underhålls- och renoveringsåtgärder utifrån företagets ekonomiska förutsättningar för att på det mer kostnadseffektiva sättet nå uppsatta energi- och klimatmål.

Plattformen gör även analyser för att minimera de hyreshöjningar som drabbar många hyresgäster efter en större renovering.

– Idag räcker inte de avsättningar som görs via hyran för att klara nödvändigt underhåll och därför tvingas många fastighetsägare att genomföra större renoveringar än vad som är motiverat eftersom de på så sätt får rätt att ta ut en högre hyra.

Genom att samla all information i en plattform blir företagen inte heller lika utlämnade till enskilda personer som sitter på viktig kunskap, och som riskerar att försvinna när de en dag slutar.

Samarbete med Familjebostäder i Göteborg

Utvecklingen av plattformen har skett i nära samarbete med kommunala fastighetsbolag i Göteborg. För att testa att den även fungerar i praktiken har den testats i flera bostadsområden i staden.

Enligt Mattias Pettersson, specialistchef med ansvar för energifrågor på Familjebostäder i Göteborg, är plattformen Sinom intressant eftersom den hjälper honom att få en tydlig koppling mellan kostnaden för en fastighets samlade renoveringar och vilka effekter dessa kommer att ge för den framtida energianvändning.

– Den ger mig även ett planeringsunderlag som jag kan använda för att styra vår planering utifrån befintlig budget. Det betyder att vi mer noggrant kan förutse vilken investering som ger mest energieffektivering för våra pengar. Och det till skillnad mot idag när vi manuellt försöker räkna ut vilka investeringar vi bör göra men ofta hamnar fel eftersom vi inte har tillgång till alla de parametrar som påverkar resultatet.

Därför stöttar Energimyndigheten

Att Energimyndigheten har valt att finansiera förklara Anna Pettersson, handläggare på myndigheten, med att renoveringar av befintlig bebyggelse är en av de utmaningar som behöver adresseras för att nå energi- och klimatpolitiska mål.

– Utmaningen för det svenska byggbeståndet är dels att öka renoveringstakten, dels att åstadkomma en mer effektiv energianvändning när en renovering faktiskt genomföras. Men med det verktyg som projektet har tagit får fastighetsägare ett bättre beslutsunderlag och därmed möjlighet att planera underhålls- och renoveringsåtgärder utifrån både ekonomiska avvägningar som energi- och tekniska potentialer. Vi ser också att verktyget kan bidra till att höja kunskapsnivån och synliggöra effekter av planerade åtgärder för fastighetsbolag.

Plattformen Sinom finns nu i en skarp version och har börjat att lanseras kommersiellt via ett företag som med samma namn.